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王昀燕|文青理財的50道陰影

文青理財的50道陰影|040:貸款前才發現要搞懂的事,加購房貸壽險享優惠有保障,甘安捏?

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貸款前才發現要搞懂的事

  1. 自由工作者和自營商該如何提出財力證明?
  2. 加保房貸壽險換優惠房貸利率划算嗎?
  3. 房貸壽險到底是什麼?我有需要嗎?


我所購買的是預售屋,預計交屋前幾個月,收到建商寄來的「對保通知單」,背水一戰的時刻終於要到來了。

聽聞不少手頭上握有資產的長輩,豪氣以現金買房,省去貸款等繁雜手續;反觀我輩,除非獲長輩奧援,否則少有買房不貸款者。「對保」亦即與銀行確認貸款成數、額度、年限、利率等,並與銀行簽訂貸款契約書的過程。在我收到的對保通知單中,我購屋之建商配合數間銀行,分別提供貸款專案,公股、民營銀行皆有,亦涵蓋財政部推出的「青年安心成家購屋優惠貸款」。因建商所配合銀行屬整批大量貸款,多半能談到不錯的貸款成數及利率。

集體對保地點位於一間四星級飯店的會議室,至櫃檯報到後,借款人可進入場內,逕行與心中屬意的貸款銀行進行對保作業。可以想像成是《我愛紅娘》,倘若配對成功便皆大歡喜。當天為了壯大氣勢,我特地穿上套裝、足踩跟鞋,揹一只真皮托特包,且不忘上了妝,一副要去跟客戶談保險的樣子(當然你也可以不必如此大張旗鼓)。

約莫對保前一年多,我開始讓各式收入統一匯入某指定銀行帳戶,心想與銀行往來紀錄對於核貸或許會有加分效果,這也是不少人選擇跟薪轉銀行申辦貸款的原因。由於我的往來銀行正好是建商配合銀行之一,我便決定向該銀行貸款。

既屬於自由工作者,對保時首要任務自然是提出收入證明,讓銀行可以放心把鉅款借給你。攤開我的所得清單,洋洋灑灑25筆,包括各式薪資、執行業務所得以及上市櫃公司股利,承辦行員不由好奇我的來歷,我稍做解釋後,他對於我的跨領域斜槓嘖嘖稱奇,還主動詢問哪裡能看到我的專欄。

我們滿快便談定貸款成數及利率,倒是行員過程中頻推銷黃金存摺、信用卡、房貸壽險等產品,實在頗惱人。為了讓他做點業績,我辦了黃金存摺,但婉拒了信用卡和房貸壽險。我看了房貸壽險保費試算,保費極高,曾聽友人說,銀行專員大力遊說投保,其說詞是:若加保房貸壽險,銀行可提供較優惠的房貸利率。其實金管會早明文規定,銀行辦理房屋貸款業務時,不得不當勸誘,或以購買房貸壽險商品做為貸款之搭售條件。

房貸壽險的目的是,當貸款人因疾病或意外導致死亡、完全失能時,即由保險公司代為償還銀行貸款,保費根據保險金額(即房貸金額)、房貸年期而定。保費可「躉繳」(一次繳清全部保費)或「期繳」,躉繳雖總繳保費較低,卻是一筆相當可觀的金額,因此不少銀行專員會建議客戶以「保費融資」繳付,亦即跟銀行另外借貸一筆房貸壽險保費,日後連同房貸分期攤還。這筆借貸來的保費,自然也要加上利率。

早在購屋前,我就規劃了定期壽險,其額度包含子女教養費,另外也預先將每月房貸金額納入。當銀行專員不屈不撓地慫恿我投保房貸壽險時,我拿出保險的專業、以及已投保定期壽險的事實,最終讓他打退堂鼓。

讀至此,可能會有人誤以為針對房貸規劃壽險並非必要,事實上正好相反。倘若這是你和家人唯一的居所,而你身為借貸人,且是家中主要經濟支柱,針對房貸金額規劃相應保額的定期壽險十分重要,萬一風險發生,才不致債留家人。就算家人可遷至其他住所,房子決定變賣或出租,都會有空窗期,必須審慎評估期間房貸償還會否對家人造成負擔。建議這部分的壽險規劃,可透過一般人身保險規劃定期險,未來若想調整保額或繳費方式皆較有彈性,尤其是當保障需求不再,想要提前解約,也不會有違約金的問題。

回頭談談一般申辦房貸時,銀行授信審核重點,歸納為四大項,說明如下:

一、借款人基本資料:年齡(一般貸款人之年齡通常需介於20-65歲,亦有部分銀行限制借款人年齡加借款年限不得超過75)、職業(若為軍公教人員、上市櫃企業員工可提供在職證明,以取得較低利率)。

二、財力狀況:此牽涉到貸款人的還款能力,銀行會評估貸款人的收支比、資產負債比、現金資產等。個人收入證明可出示薪資收入證明、扣繳憑單、所得清單、經常往來存摺。另可提供存摺、定存、股票、基金、躉繳保單、名下不動產或其他佐證資料作為財力證明。若是借款人還款能力不足或信用不良,則需要提出保證人以利核貸。

三、信用因素:申貸時銀行會向「財團法人金融聯合徵信公司」查詢貸款人的信用報告,個人信用評分是指「運用統計分析理論及方法,將聯徵中心所蒐集在揭露期限內的資料,以客觀、量化演算而得的分數,用以預測當事人未來一年能否履行還款義務的信用風險」,分數介於200分至800分,評分分數較高者表示具有較佳之信用品質。出於好奇,我曾經透過聯徵中心官網查閱個人信用評分,顯示為高分800分。有需求者可於聯徵中心線上查閱或透過聯徵中心臨櫃、郵局等其他途徑辦理。

四、房屋型態:銀行會依據擔保品(房屋)坐落地點、屋齡、屋況、坪數等,進行不動產估價,一般會參考合政府實價登錄及銀行內部鑑價資料庫來決定鑑價的總值,依此判斷可貸額度。實際核貸成數除上述條件外,亦會視借款人擔保品坐落地點及房屋狀況等因素而定,我自己購入的預售屋貸到八成,我有個朋友數年前在新北市中和區購入一戶屋齡四十年的老公寓,亦順利貸到七成多近八成。

借款人最關切的莫過貸款成數,若是自營商,未能出示所得清單,或是名下尚有其他房貸未清償的不動產,銀行有可能調降貸款成數,甚至提高房貸利率。房價高,一成之差可能就必須另籌上百萬的自備款,買房前最好先審慎評估自身貸款條件,免得落入買房後房貸成數不足的窘境。

有志買房的小資族,只要借款人與其配偶及未成年子女均無自有住宅,為生平第一次購屋,或以前有房屋但已出售或轉讓者,皆可向公股銀行辦理「青年安心成家購屋優惠貸款」,貸款成數最高八成,貸款額度最高800萬元。除此之外,亦可併用內政部「自購住宅貸款利息補貼」,近一年房貸利率驚驚漲,善用政府補助不無小補。

※本篇文章由作者個人創作授權刊登※


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作者簡介

政治大學新聞研究所碩士。求知若渴之人。當過記者、公關、業務。從前是個文青,著迷於文學、電影、旅行。著有《再見楊德昌》、《紙上放映:探看台灣導演本事》 。2018年開始投資,並且進入金融保險業,意外發現財經世界宏觀、具體、現實得很迷人。理想人生是可以在理性與感性、理想與現實之間求取平衡。

✎作家金句:「自己的自由,只能自己創造。

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