文青理財的50道陰影｜040：貸款前才發現要搞懂的事，加購房貸壽險享優惠有保障，甘安捏？

貸款前才發現要搞懂的事

1. 自由工作者和自營商該如何提出財力證明？
2. 加保房貸壽險換優惠房貸利率划算嗎？
3. 房貸壽險到底是什麼？我有需要嗎？

我所購買的是預售屋，預計交屋前幾個月，收到建商寄來的「對保通知單」，背水一戰的時刻終於要到來了。

聽聞不少手頭上握有資產的長輩，豪氣以現金買房，省去貸款等繁雜手續；反觀我輩，除非獲長輩奧援，否則少有買房不貸款者。「對保」亦即與銀行確認貸款成數、額度、年限、利率等，並與銀行簽訂貸款契約書的過程。在我收到的對保通知單中，我購屋之建商配合數間銀行，分別提供貸款專案，公股、民營銀行皆有，亦涵蓋財政部推出的「青年安心成家購屋優惠貸款」。因建商所配合銀行屬整批大量貸款，多半能談到不錯的貸款成數及利率。

集體對保地點位於一間四星級飯店的會議室，至櫃檯報到後，借款人可進入場內，逕行與心中屬意的貸款銀行進行對保作業。可以想像成是《我愛紅娘》，倘若配對成功便皆大歡喜。當天為了壯大氣勢，我特地穿上套裝、足踩跟鞋，揹一只真皮托特包，且不忘上了妝，一副要去跟客戶談保險的樣子（當然你也可以不必如此大張旗鼓）。

約莫對保前一年多，我開始讓各式收入統一匯入某指定銀行帳戶，心想與銀行往來紀錄對於核貸或許會有加分效果，這也是不少人選擇跟薪轉銀行申辦貸款的原因。由於我的往來銀行正好是建商配合銀行之一，我便決定向該銀行貸款。

既屬於自由工作者，對保時首要任務自然是提出收入證明，讓銀行可以放心把鉅款借給你。攤開我的所得清單，洋洋灑灑25筆，包括各式薪資、執行業務所得以及上市櫃公司股利，承辦行員不由好奇我的來歷，我稍做解釋後，他對於我的跨領域斜槓嘖嘖稱奇，還主動詢問哪裡能看到我的專欄。

我們滿快便談定貸款成數及利率，倒是行員過程中頻推銷黃金存摺、信用卡、房貸壽險等產品，實在頗惱人。為了讓他做點業績，我辦了黃金存摺，但婉拒了信用卡和房貸壽險。我看了房貸壽險保費試算，保費極高，曾聽友人說，銀行專員大力遊說投保，其說詞是：若加保房貸壽險，銀行可提供較優惠的房貸利率。其實金管會早明文規定，銀行辦理房屋貸款業務時，不得不當勸誘，或以購買房貸壽險商品做為貸款之搭售條件。

房貸壽險的目的是，當貸款人因疾病或意外導致死亡、完全失能時，即由保險公司代為償還銀行貸款，保費根據保險金額（即房貸金額）、房貸年期而定。保費可「躉繳」（一次繳清全部保費）或「期繳」，躉繳雖總繳保費較低，卻是一筆相當可觀的金額，因此不少銀行專員會建議客戶以「保費融資」繳付，亦即跟銀行另外借貸一筆房貸壽險保費，日後連同房貸分期攤還。這筆借貸來的保費，自然也要加上利率。

早在購屋前，我就規劃了定期壽險，其額度包含子女教養費，另外也預先將每月房貸金額納入。當銀行專員不屈不撓地慫恿我投保房貸壽險時，我拿出保險的專業、以及已投保定期壽險的事實，最終讓他打退堂鼓。

讀至此，可能會有人誤以為針對房貸規劃壽險並非必要，事實上正好相反。倘若這是你和家人唯一的居所，而你身為借貸人，且是家中主要經濟支柱，針對房貸金額規劃相應保額的定期壽險十分重要，萬一風險發生，才不致債留家人。就算家人可遷至其他住所，房子決定變賣或出租，都會有空窗期，必須審慎評估期間房貸償還會否對家人造成負擔。建議這部分的壽險規劃，可透過一般人身保險規劃定期險，未來若想調整保額或繳費方式皆較有彈性，尤其是當保障需求不再，想要提前解約，也不會有違約金的問題。

回頭談談一般申辦房貸時，銀行授信審核重點，歸納為四大項，說明如下：

借款人最關切的莫過貸款成數，若是自營商，未能出示所得清單，或是名下尚有其他房貸未清償的不動產，銀行有可能調降貸款成數，甚至提高房貸利率。房價高，一成之差可能就必須另籌上百萬的自備款，買房前最好先審慎評估自身貸款條件，免得落入買房後房貸成數不足的窘境。

有志買房的小資族，只要借款人與其配偶及未成年子女均無自有住宅，為生平第一次購屋，或以前有房屋但已出售或轉讓者，皆可向公股銀行辦理「青年安心成家購屋優惠貸款」，貸款成數最高八成，貸款額度最高800萬元。除此之外，亦可併用內政部「自購住宅貸款利息補貼」，近一年房貸利率驚驚漲，善用政府補助不無小補。

※本篇文章由作者個人創作授權刊登※