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新手上路

【新手上路】張金鶚:房子是建商的好區位,還是你的好區位?

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(攝影:政彰影像/陳昭旨)

「政府在選舉前不打壓房價,卻提供社會住宅、房屋青年貸款,這是本末倒置,」政大地政系特聘教授張金鶚直言,政府拯救房市,卻讓房價該跌不跌,對要購屋的消費者並無好處。

張金鶚的房產七堂課
張金鶚的房產七堂課
他在08年房價高漲時,於四月召開記者會說明房市泡沫現象,「卻接到建商的恐嚇信,大意是要斷我生路,」他笑談往事,「後來果然證明我是對的,五月馬英九上任後房市開始下滑,七月發生金融海嘯,09年政府推出救市方案後房價才上來。」因為當時精確的研究成果,《今周刊》選他為08年年度財經風雲人物。

即使被恐嚇,他仍持續發表他的研究成果,「讀書人不就是應該說真話嗎?」今年他出版第一本給一般讀者閱讀的《張金鶚的房產七堂課》,希望讀者在面對可能是一生中最大的消費時,能先認清房地產的本質。

張金鶚-手
(攝影:政彰影像/陳昭旨)

「台灣有七至八成的人購屋是為了自住,只有二至三成的人是為了投資,」但是大部分人卻用投資的角度在選擇是否購屋,五類消費者(租屋族、首購族、換屋族、長期投資房東族、短期投資客)應該有不同的策略。

業者會說,買房子最重要的是「區位、區位、區位」,他說,「這是業者在削弱消費者的思考能力。消費者要能分辨,這是建商的好區位,還是你的好區位?」許多人會誤將「投資區位」當成「消費區位」,雖然是要自住,卻買了「好區位的爛房子」,而放棄「爛區位的好房子」。

買房子要考慮的因素眾多,房價、利率、區位、房屋品質、鄰里關係、通勤距離……要如何在眾多因素中衡量,「必須先建立自己的心中之尺,再去跟市場之尺對話,這是最重要的一件事,」他說。

如果將房地產視為投資,房地產其實不是好的投資標的,「以七到十年的景氣循環來看,投資報酬率其實不高,」他說,若看房租收入,報酬率偏低,美國房價是租金乘數的六到七倍,也就是六到七年的租金等於房價,但是台灣的租金乘數是20倍以上,在都會地區更可能超過四十倍。換句話說,台灣房租相對便宜,處於房東補貼房客的狀況,租屋也可以是購屋之外的好選擇。

若以收入和房價的比例來看,美國房價是家戶一年總收入的三到五倍,「台灣今年創新高是11倍!」他說,而且美國是將所有人一起計算進去,不分收入收高低,但台灣的11倍是只計算實際買房子的人,「如果在同一個計算基礎下,那台灣的房價絕對是太高!」

高房價的代價,就是犧牲生活品質,「房價這麼高,還能有多少錢用來消費文化藝術呢?」他感嘆。

08年之後,有人說他是「空頭總司令」,總是叫人不要買房子,「其實這是不對的,03年房價上漲時,我說房市景氣了,看到第一個綠燈,那幾年業者都對我特別好,」他說,「空頭總司令」的說法,只是想要扭曲學術研究的重要性,營造出市場上總是有人偏多頭、有人偏空頭的現象。

他補充說,「我不會阻止人買房子,只是勸人買房子前,先認清楚自己的需求。」

的確,讀者需要更多說真話的書,而不是鼓吹買房屋只賺不賠的書。

〔張教授破解房市迷思〕
1.有土斯有財?房地產的景氣「大漲小回,擴短縮長」,通常在二至三年的榮景之後,隨即是五至七年的低潮,想投資房地產獲利,要有長期抗戰的準備。
2.低利率時可以買房子?低利率通常在經濟率退時,房價可能持續向下修正,因此可能省下數千元房貸,房子的價值卻縮水幾十萬,這是「賺了利差,賠了價差」。消費者購屋時,還是應該以「這是不是心中的好房子」為最優先的考量。
3.買在捷運旁就對了?台北捷運路線愈來愈多,十年之後,「捷運旁」就沒什麼魅力,因為每個人都住在捷運旁,就跟「公車站旁」沒有特殊吸引力一樣。

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