很抱歉，上周身體不舒服，課程延到今天再上，也辛苦博客來的「助教」們了。
今天要聊的是保險與房地產這兩項工具。跟過去幾堂課一樣，關於怎樣買保險、怎樣買房地產的書，市面上很多，大家多少讀過或聽過。因此，我們這堂課要換個角度，來談這兩種工具。
會把這兩種工具放在一起來談，最主要的原因是：對理財入門者而言，這是兩種最容易接觸到、也被視為理財「必需品」的工具。大家都說，有錢沒錢，人人都需要保險；而且大家也都說，有土斯有財，都想擁有一棟屬於自己的房子。
但是，這話其實只說對了一半，要把另一半也弄對，入門者才能安心。
買保險雙焦點：哪些意外需要保險？代價有多高？
先來談保險。大家都知道買保險，就是拿錢買保障。例如，我每年付一點錢給保險公司，萬一我生病住院，或是意外受傷，保險公司會賠我一筆錢，好讓我安心過下半輩子，也就是「生活有保障」。
這當然是有必要的。天曉得意外什麼時候降臨，我們都應該為可能面臨的意外損失與傷害，做好應有的準備。
但這裡有兩個問題：第一，我們應該為哪些意外做準備，讓自己有保障？第二，為了保障，該付出多少代價才值得？
大家將來要有的兩個觀念是：一，不是所有保險你都要照單全收，只要針對你需要保障的風險投保就好；二，不是所有保單的代價都是划算的，若付出的代價太高，你還不如自己保障自己就好。
我有個朋友，以前她每次出國，自己都不買旅遊平安保險；反倒是她的姊姊，會主動替她投保。請問，是我朋友觀念錯誤，該投保而不保；還是她的姊姊太雞婆，沒事亂花錢？
買過機票、去過機場的人都知道，要投保「旅遊平安險」非常容易。而所謂的「旅遊平安險」，可分為很多種。比方說，最陽春的意外險，也就是萬一發生意外導致身故或殘障，保險公司會依照你投保的金額賠你；還有一種，是意外險加上意外醫療險，也就是萬一你碰上意外得接受治療，費用也可申請理賠；最後一種更完整，是意外險加上意外醫療與疾病醫療，也就是說，不管是遇到意外還是感染疾病，都能申請理賠。
我這位朋友會決定不買，主要是因為當時她單身，沒有高堂要養，也沒有小孩，沒有人仰賴她的收入過活。講難聽點，走了就走了，不需要多一筆身故賠償。至於意外與疾病，由於她認為自己已經買了足夠的意外與醫療險，因此也不需要額外多花錢了。
至於主動出錢替她投保的姊姊，我常半開玩笑地說，其實就像在買「傷心補償險」：萬一自己的妹妹有個三長兩短，自己傷心之餘，還能得到金錢上的補償。
當然，沒有人願意意外的發生，這件事情的對錯見仁見智。我講這故事的重點在於：不是每個人在每個人生階段，都需要買保險的。例如已經退休、也不需要扶養任何人的老人，就不見得需要在老年時投保。一來，沒有人會因為這位老人的身故而生活失去保障，二來，一般老人最常見的疾病，其實都有別的保險可照顧（例如健保），三來，假如有足夠的退休金，應該也足以應付額外的醫療開銷。何況，在我們東方社會，雖說養兒不再能防老，但家人多少還是能扮演支援角色，分擔醫療上的支出。
還有兒童，其實對保險的需求也不高。很多父母替孩子買保險，我總覺得保障功能還在其次，「傷心補償」的成分還比較高。
我知道，現在很多保險業者都有針對老人與兒童而設計的保險商品，曾經有經營保險的朋友就跟我說，我這種觀念，會害他們丟了很多商機。但我的看法正好相反：避免客戶購買不必要的保險，能讓客戶的財務更健全；而財務更健全的客戶，也更有機會創造更有價值的保單。這是一種良性的循環。
這輩子大家遲早都會遇到登門拜訪的保險業務員。不妨試著從現在開始，在與業務員討論之前多收集資料，認識保險商品的種類與性質；在與業務員討論的時候，要更理性地評估自己的需求，避免衝動地付出不必要的代價。市面上有很多相關的入門書籍，例如《保險規劃新手自學》等，多看幾本無妨。
買房地產雙鐵律：量力而為、需要才買
接下來，談談大家都很關心的房地產。到底，現在是不是買房子的最好時機？房地產是否已經出現投機泡沫，不能買了？還是，房地產將來還會大漲，所以現在要趕快進場？
我知道，這些問題現在大家都很好奇，但老實說，對於入門者而言，卻不是最該關心的重點。
道理很簡單：第一，你很可能根本買不起，既然買不起，講也是白講；第二，你很可能根本不需要買房子，既然不需要，幹嘛浪費時間去討論呢？
先不要以為這樣講很掃興、很沒志氣。要知道，買房子，不是買包子，動輒好幾百萬，你就算不吃不喝十幾二十年，工作到累死都未必存夠錢來買，豈能不謹慎而行？但相反的，當你謹慎而行，確認了以下的規則，我相信未來不管你買什麼樣的房子，都能高枕無憂。
首先，買房子的第一條鐵律，是量力而為，而絕對不是打腫臉皮充胖子。我看過很多房地產新手最常犯的錯誤，就是買了自己負擔不起的房子，而付出了高昂的代價。
一般來說，不管房價高低，一般人所能負擔房貸的合理金額，大約是家庭收入的四成。也就是說，假如你跟另一半的薪水加起來，一個月有六萬，那麼你的房貸支出最好就不要超過兩萬四。
為什麼要設定比率？因為，這樣你才不至於陷入太沉重的負擔，進而衍生不必要的副作用。我有個朋友，曾經為了讓老婆孩子開心（其實還加上自己的虛榮心啦），硬是買了一棟超大豪宅，結果房貸算一算，就算利率很低，一個月還是要負擔相當於他家庭收入的六成。他原本心想，沒關係，我可以賺更多錢，於是就買了。
負擔沉重的他，於是花更多時間兼差了。而且平常必須省吃儉用，也變得斤斤計較起來。結果，兼差太長時間的他，反而沒時間陪伴家人，也幾乎沒時間待在新房子裡享受；更糟的是，壓力沉重的他變得很焦慮，很易怒，與家人的關係也越來越壞。原本買房子是為了讓家人開心的他，最後與另一半鬧分手收場，房子後來也賣掉了。
這，是人們平常很少談到關於買房子的「非經濟面」問題，卻是百分百因「經濟面」而起。你可要放在心上，別讓自己為了幸福而買房子，最後卻掉到不幸福的下場去。
再強調一遍：不要買自己負擔不起的房子；就算為了虛榮、為了憧憬將來的房價而願意承擔較重的負擔，也要有心理準備：千萬不要因為有負擔，而壞了平常的生活品質。
我要講的第二個鐵律，是：有需要才買。這不是廢話嗎？不是，因為我們都相信，有土斯有財，所以很多年輕人往往不假思索，不管需不需要，很年輕就去買了房子；然後呢，所有的人生決定就變得跟房子有關了。
如果你很早就立定志向，早一點買房子我也不反對。只是如果你覺得在這個全球化的年代，你想多嘗試到不同的地方、不同的職場試試身手，也許你就還不是需要買房子的人。
否則，為了買房子而肩負沉重的房貸，而且還賠上未來的無限可能，太不值得了。與其花時間去討論買什麼房子，還不如多花點時間研究這個世界，探索自己的生涯。將來生涯有成，房地產再貴，你還怕沒錢買房子嗎？
說到這裡，讓我們回頭談一下現在的房地產熱。這裡也有兩個觀念，其實都是老生常談，但還是要藉這機會跟大家分享一下。
首先，房地產的價格，必須配合經濟基本條件。基本面不好，房價應該下跌，反之亦然。關於這點，政大教授張金鶚的研究很完整，台灣（尤其台北市）的房價，偏離經濟基本條件很遠、很遠了。
其次，房地產未來會漲會跌，是沒有人能打包票的。就跟所有工具一樣，房地產價格所反映的，從來就不是「現在的價值」，而是購買者對「未來的想像」。就像十年前，當大家都對未來很悲觀，誰能料到今天房價會突然暴漲到這種程度呢？現在的道理相同，誰敢保證未來十年，我們還能這麼樂觀地期待房價上漲？
正因為不能，再加上房地產所涉及的金額太高，所以，不要輕易地做決定，好好評估自己是否真有需要、若有需要又是否負擔得起，這樣，無論將來房價漲跌，你都能安心過日子。漲，太棒了，跌，也還是能開心過日子。這樣，不是很幸福嗎？
【課後作業】
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你覺得自己現在需要買保險或買房地產（二選一）嗎？為什麼？跟大家分享一下你的想法吧。
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